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¿Cómo calcular la rentabilidad (ROI) de tu Renta Corta?
El Oriente Antioqueño, con municipios como Rionegro, El Retiro y Guatapé, se ha posicionado como una de las zonas más atractivas para la inversión en vivienda turística en Colombia, gracias a su cercanía a Medellín, el desarrollo de infraestructura, la alta demanda de alquileres de corta y mediana estancia y su entorno natural.
No obstante, para evaluar correctamente este tipo de inversión es clave ir más allá del ingreso bruto por arriendos. La rentabilidad real se entiende al analizar métricas como el ROI, el Cap Rate y el uso de tarifas dinámicas, que permiten medir el desempeño del activo y optimizar los ingresos a lo largo del tiempo.
En este espacio te explicamos cómo funcionan estas métricas y cómo aplicarlas al mercado del Oriente Antioqueño para tomar decisiones de inversión más informadas y rentables.
Fórmulas Clave para el Inversionista Inteligente
Para entender la rentabilidad de tu propiedad (como uno de nuestros proyectos en Rionegro), debes dominar estas métricas
1. ¿Cómo calcular el Retorno de la Inversión (ROI)?:
El ROI (Return on Investment) mide la eficiencia de la inversión en relación con el costo y puedes calcularlo con la siguiente fórmula.
Ejemplo aplicado:
Si inviertes $450 millones en una propiedad en Rionegro, generas $55 millones en ingresos anuales y tienes $15 millones en costos operativos, tu utilidad neta es de $40 millones, lo que representa un ROI del 8,88% anual.
2. Cap Rate (Tasa de Capitalización)
Es una métrica clave para comparar la rentabilidad de distintos activos inmobiliarios, ya que permite evaluar su desempeño real sin considerar la estructura de financiación.
3. Ocupación Promedio y Tarifa Dinámica
Una ocupación mínima entre el 60% y el 70% suele considerarse el umbral de viabilidad para una propiedad turística.
Para calcularla, utiliza la fórmula: Noches reservadas / Noches disponibles.
Además, la implementación de tarifas dinámicas, ajustadas según la demanda, la temporada y los eventos especiales, es clave para maximizar los ingresos y mantener una rentabilidad constante.
Proyección de Ingresos: La clave está en el detalle
La proyección financiera debe contemplar todos los costos operativos reales, incluyendo las comisiones de plataformas como Airbnb y Booking, servicios públicos, mantenimiento recurrente, seguros, impuestos (como el predial) y la Contribución Parafiscal del Turismo, equivalente al 2,5% de los ingresos operacionales.
Modelos, plataformas y buenas prácticas de operación
Una gestión efectiva representa hasta el 50% de la rentabilidad de una propiedad. Elegir el modelo de operación adecuado y apoyarse en la tecnología correcta son factores clave que marcan la diferencia en los resultados.
Modelo de operación: ¿Propio o especializado?
Operación propia: Ofrece mayor control sobre la propiedad y un margen potencialmente más alto. Sin embargo, requiere una dedicación constante (24/7) para la gestión de limpieza, mantenimiento y atención al huésped.
Operador especializado: Brinda una gestión profesional que incluye tarifas dinámicas, operación logística y cumplimiento normativo, lo que lo convierte en una opción ideal para inversionistas pasivos. Como desventaja, reduce el margen de rentabilidad debido a la comisión, que suele oscilar entre el 20% y el 35%.
Plataformas, Automatización y Check-in Digital
Plataformas: Publica tu propiedad en Airbnb, Booking u otras plataformas para maximizar su visibilidad. Complementa con canales directos para reducir comisiones y costos de intermediación.
Automatización: Utiliza Property Management Systems (PMS) para sincronizar calendarios, automatizar mensajes y optimizar la gestión de precios de forma eficiente.
Check-in digital: Implementa cerraduras inteligentes y guías digitales para ofrecer un check-in autónomo, seguro y cómodo para tus huéspedes.
Buenas Prácticas Operacionales
Manejo de reseñas: Responde de manera oportuna a todas las reseñas. Mantener una reputación sólida (4.7+ estrellas) es clave para garantizar una alta ocupación y la fidelización de huéspedes.
Mantenimiento preventivo: El flujo constante de huéspedes requiere mantenimiento regular y preventivo. Las propiedades bien cuidadas en zonas como El Retiro o La Ceja suelen recibir mejores valoraciones y atraer más reservas.
Normativas y Requisitos Esenciales en Colombia
Cumplimiento legal: En el Oriente Antioqueño, cumplir con la normativa vigente es innegociable para operar una propiedad turística de manera segura y rentable.
Registro Nacional de Turismo (RNT): Es obligatorio para cualquier inmueble que ofrezca servicios de alojamiento por menos de 30 días.
Reglamento de Propiedad Horizontal: En la mayoría de los apartamentos de Rionegro, es fundamental que el reglamento de la copropiedad permita explícitamente el uso como vivienda turística, evitando conflictos legales y sanciones.
Seguridad y registro de huéspedes: Es obligatorio registrar la información de todos los huéspedes mediante la Tarjeta de Registro de Alojamiento (TRA) y reportar la estadía de extranjeros a Migración Colombia (SIRE), asegurando el cumplimiento legal y la seguridad de tu propiedad.
Experiencia Londoño Gómez: Con profundo conocimiento del mercado del Oriente Antioqueño, nuestros proyectos en Rionegro, El Retiro y otras zonas están diseñados para ofrecer alto valor al huésped, con ubicación estratégica, amenidades atractivas y espacios funcionales, garantizando así un ROI optimizado para tu inversión.
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